L'arrêté royal du 1er juin 1978 créant et fixant la dénomination et la compétence de la Commission paritaire pour les concierges d'immeubles à appartements est paru au Moniteur belge du 5 août 1978.

Cet arrêté a été modifié par les arrêtés royaux des 29 avril 2001(MB du 12 juin 2001), 4 mars 2004 (MB du 23 mars 2004), 27 janvier 2008 (M.B. du 8 février 2008), 27 mai 2008 (M.B. du 12 juin 2008) et 21 décembre 2010 (MB du 19 janvier 2011). Ces arrêtés modifient non seulement la compétence de ladite commission paritaire mais également sa dénomination. Depuis le 22 juin 2008 la dénomination est devenue « Commission paritaire pour la gestion d'immeubles, les agents immobiliers et les travailleurs domestiques ».

Nous vous donnons ci-après le texte de la compétence de cette Commission paritaire suivie de quelques commentaires et de quelques dispositions pratiques.

Compétence

L'arrêté royal instituant cette Commission paritaire dispose ce qui suit :

Article 1. Il est institué une commission paritaire, dénommée "Commission paritaire pour la gestion d'immeubles, les agents immobiliers et les travailleurs domestiques".

Art. 2. La Commission paritaire pour la gestion d'immeubles, les agents immobiliers et les travailleurs domestiques est compétente pour les travailleurs en général et leurs employeurs, dont l'activité d'entreprise consiste, principalement, en une ou plusieurs des activités suivantes :

1. la gestion d'une association de copropriétaires;
2. la gestion de patrimoine immobilier propre, autres que ceux en copropriétés;
3. l'activité de syndics d'associations de copropriétaires, de régisseurs de biens immeubles ou d'intermédiaires en vue de la vente, l'achat, l'échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce, agréés comme agents immobiliers par l'Institut professionnel des agents immobiliers.

La Commission paritaire pour la gestion d'immeubles, les agents immobiliers et les travailleurs domestiques est également compétente pour les travailleurs domestiques et leurs employeurs.

Par travailleur domestique, on entend tout travailleur engagé dans le cadre d'un contrat de travail domestique.

Art. 3. La Commission paritaire pour la gestion d'immeubles, les agents immobiliers et les travailleurs domestiques n'est pas compétente pour :

1. les ouvriers qui effectuent des travaux relevant de la Commission paritaire de la construction;
2. les entreprises ressortissant à la Commission paritaire pour les sociétés de logement social agréées.

Commentaires

1. L’extension des compétences à la "gestion immobilière"

L'ancienne Commission paritaire pour les concierges d'immeubles à appartements était exclusivement compétente pour une seule catégorie de travailleurs, à savoir les concierges. Les employeurs qui occupaient par exemple un employé pour la gestion d'immeubles à appartements, ressortissaient  à la Commission paritaire auxiliaire pour employés (200).

En tant que commission paritaire pour la gestion d'immeubles, la commission paritaire est par contre compétente pour tous les travailleurs en général (aussi bien les ouvriers que les employés).

Depuis le 22 juin 2001, la commission paritaire est devenue en premier lieu compétente pour les associations de copropriétaires. Il n’y a pas de doute que sont visées ici les associations de copropriétaires qui depuis le 1er août 1995 jouissent de la personnalité juridique et dont le fonctionnement est régi par les article 577-5 à 577-14 inclus du Code civil.

Ensuite la Commission paritaire pour la gestion d'immeubles est devenue compétente pour les employeurs et leur personnel occupé à la “gestion de patrimoine immobilier propre, autres que ceux en copropriété”. Il peut donc s'agir de personnel administratif, concierges, personnel de nettoyage et d'entretien,  etc.

A première vue, ce libellé paraît très vaste. Il y a cependant lieu de se garder d’une interprétation trop large.

D'abord, le libellé « patrimoine immobilier propre » est limité par la dénomination de la Commission paritaire : gestion d’immeuble. Il ne s’agit donc pas de la gestion de terrains, parcs, bois, etc. Ensuite le Service des Relations Collectives de travail du Service Public Fédéral de l’Emploi et du Travail considère, dans un avis daté du 3 octobre 2001, que la compétence de la Commission paritaire est limitée à la gestion d’immeubles donnés en location à des tiers.

Par ailleurs, cette commission paritaire est compétente pour les syndics d'associations de copropriétaires et pour les régisseurs de biens immeubles, agréés comme agents immobiliers.

Par régie de biens immobiliers, on entend la gestion matérielle d’éléments du patrimoine (le plus souvent des biens immeubles) pour le compte de tiers. Les termes gestion et agent immobilier sont également complexes.

En effet, ils peuvent concerner non seulement la gestion administrative et l'entretien mais aussi la location, la vente et l'achat.

Depuis le 22 juin 2008, afin de mettre fin à un certain flou, le champ de compétence de la C.P. 323 s'étend en réalité à tous les agents immobiliers, à savoir ceux qui ont pour activité aussi bien la gestion que le courtage de biens immobiliers. 

En conclusion, nous basant sur des avis datés du 3 octobre et 7 novembre 2001 du Service des Relations Collectives de travail du Service Public Fédéral de l’Emploi et du Travail ainsi que sur la dernière modification par Arrêté royal, nous pouvons dire que la compétence de la commission paritaire s’étend  :

• aux administrateurs de biens immobiliers qui assurent la gestion immobilière pour compte de tiers, à savoir les syndics et régisseurs d'immeubles; par contre, les ouvriers qui exécutent des travaux immobiliers dans ces entreprises ressortissent à la Commission paritaire de la Construction (CP 124)
• aux entreprises immobilières commerciales  qui, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine immobilier propre,  achètent des biens immeubles dans le but de les revendre ou de les donner en location ; par contre les ouvriers qui exécutent des travaux immobiliers dans ces entreprises ressortissent à la Commission paritaire de la Construction (CP 124).
• aux agents immobiliers qui exercent des activités d'intermédiaire pour compte de tiers en vue de la vente, l'achat, l'échange, la location ou la cession de biens immobiliers ou fonds de commerce, agréés comme agents immobiliers par l'Institut professionnel des agents immobiliers ;  par contre les ouvriers qui exécutent des travaux immobiliers dans ces entreprises ressortissent à la Commission paritaire de la Construction (CP 124).

L'élargissement des compétences de la commission paritaire en question a pour conséquence que certains employeurs qui ressortissaient précédemment à la Commission paritaire auxiliaire pour ouvriers (100) ou à la Commission paritaire nationale auxiliaire pour employés (218) ressortissent à partir du 22 juin 2008 à la Commission paritaire pour la gestion d'immeubles, les agents immobiliers et les travailleurs domestiques.

Une CCT particulière conclue le 31 janvier 2003 rend les CCT relatives au fonds de sécurité d’existence applicables aux employeurs ressortissant à la commission paritaire à partir du 22 juin 2001. De même des conventions collectives ayant trait à diverses matières ont été conclues le 30 septembre 2002 et sont également d’application à ces « nouveaux » employeurs.

Une CCT particulière conclue le 6 novembre 2009 rend les CCT qui sont encore en vigueur en date du 1er novembre 2008 au sein de la CP 323 applicable aux agents immobiliers.

2. L’extension des compétences aux "travailleurs domestiques"

Depuis le 2 avril 2004 les compétences de la commission paritaire ont été également étendues aux employeurs des domestiques.

Par travailleur domestique, on entend tout travailleur engagé dans le cadre d'un contrat de travail domestique. Le contrat de travail domestique est le contrat par lequel un travailleur, le domestique, s'engage contre rémunération à effectuer sous l'autorité (...) d'un employeur, principalement des travaux ménagers d'ordre manuel pour les besoins du ménage de l'employeur ou de sa famille (art. 5 loi 3 juillet 1978 sur les contrats de travail).

Une convention collective du 20 avril 2004 prévoit que toutes les conventions collectives de travail conclues au sein de la C.P. 323 et qui sont encore en vigueur à la date du 2 avril 2004, sont à partir de cette date également d’application à cette nouvelle catégorie d’employeurs.

Par ailleurs il va de soi que l’extension du champ de compétence aux travailleurs domestiques n’a pas d’effet sur les différentes réglementations sociales qui traitent de cette catégorie de travailleurs. Ainsi par exemple :

• le statut de travailleur domestique visé dans la loi du 3 juillet 1978 sur les contrats de travail reste inchangé ;
• les règles particulières relatives à l’assujettissement à la sécurité sociale de ces travailleurs sont inchangées ;
• un employeur occupant des travailleurs domestiques ne doit toujours pas instituer de règlement de travail puisque cet employeur est toujours exclu du champ d’application de la loi sur les règlements de travail.

3. Exclusions  

La Commission paritaire pour la gestion d'immeubles, les agents immobiliers et les travailleurs domestiques n'est pas compétente pour :

1. les ouvriers qui effectuent des travaux relevant de la Commission paritaire de la construction ;
2. les entreprises ressortissant à la Commission paritaire pour les sociétés de logement social agréées.

Elle n'est pas compétente non plus pour les "agences immobilières sociales" (lesquelles relèvent de la C.P. 319).

Dispositions pratiques

Le numéro d'immatriculation à l'ONSS des employeurs ressortissant à la Commission paritaire pour la gestion d'immeubles, les agents immobiliers et les travailleurs domestiques" est précédé par un des indices suivants:

037  Employeurs, personnes physiques, occupant du personnel domestique, autre que des "employés de maison", redevables d'une cotisation au Fonds de la Commission paritaire pour la gestion d'immeubles et les travailleurs domestiques n° 323; non redevables de la cotisation de base au "Fonds de fermeture d'entreprises";

112  Employeurs ressortissant à la commission paritaire pour la gestion d'immeubles et les travailleurs domestiques n ° 323 et qui ne sont pas redevables de la cotisation de base « fermeture d'entreprises » (concerne les employeurs dont l'activité est la gestion d'une association de copropriétaires et certains employeurs dont l'activité de gestion de patrimoine immobilier propre, autre que celui en copropriété, n'est pas de type commercial)

113  Employeurs ressortissant à la commission paritaire pour la gestion d'immeubles et les travailleurs domestiques n° 323 et qui sont redevables de la cotisation de base « fermeture d'entreprises » (concerne les syndics d'associations de copropriétaires , les régisseurs de biens immeubles, agréés comme agents immobiliers par l'IPI, Institut professionnel des agents immobiliers, et certains employeurs dont l'activité de gestion de patrimoine immobilier propre, autre que celui en copropriété, est de type commercial). Cette catégorie a été ajoutée à partir du 1er juillet 2006, mais a un effet rétroactif au 1er avril 2003, dans le but de permettre aux employeurs de type commercial de bénéficier du régime de la redistribution des charges sociales et ce avec effet rétroactif à partir du 1er avril 2003. 

Le texte ci-dessus doit vous permettre de vérifier si la Commission paritaire pour la gestion d'immeubles, les agents immobiliers et les travailleurs domestiques est compétente pour votre entreprise. Les employeurs affiliés au Groupe S - Secrétariat Social qui estiment qu'ils sont répertoriés à tort sous cette commission paritaire dans nos fichiers, sont invités à s'adresser au plus vite à leur bureau régional.